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拆迁中民营企业的合法权益保护
北京昊京企业拆迁补偿律师团  张朝辉
近年来,我国的城市化进程速度飞快。2011年,中国城镇化率首次超过50%,达到51.27%,预计到2020年,中国城镇化水平将达60%左右。前世界银行副行长、诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾说过:"中国的城市化与美国的高科技发展将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。中国的城市化将是区域经济增长的火车头,将会产生最重要的经济效益。同时,城市化也将是中国在新世纪里面临的第一大挑战。"
伴随着快速的城市化进程,出现了很多诸如社会保障、户籍、住房及教育等各方面的制度问题。同时,城市化也带来了大规模的拆迁。现行制度下,拆迁对企业,特别是实体行业的企业造成了严重的伤害。
一、城市化进程中的企业拆迁现状
(一)大多数被拆迁的企业是承租集体土地上的工厂
在工业为主导的市场经济时代,厂商成为基本的经济组织形式。我们的客户中相当一部分就是这种组织形式的企业老板,也有与工业化配套的服务业老总,其中不乏优秀的民营企业家。特别是近十年来,在国家土地政策大环景下,企业绝大部分租用集体土地经营,也有一部分租赁国有建设用地,极个别的能取得国有土地使用权证。因此,我们的客户85%以上都是集体土地上的工厂拆迁。
(二)企业在遇到拆迁时很难继续生存
面对拆迁,企业管理者的想法虽然与住宅户不同,但也离不开补偿。经营效益好的,考虑的是企业的可持续发展,这类企业一般都有成熟市场,有稳定的客户和效益。他们的想法第一是保留不拆,第二是缓拆,第三是政府给置换块地继续经营。所以企业在遇到拆迁时不主动与拆迁方提补偿,并且不愿搬迁。我的客户中这类企业管理者大致都是这样的想法和要求。但是,不搬迁不现实,只要企业使用的土地被列入规划项目了,最后还是要落实到补偿上面。
为什么保留不行?因为在拆迁项目中不能留下一个厂子还矗立在那里,这不符合建设项目用地规划。如果是国有土地上的征收项目,还不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划和专项规划。也就是说只要是被划入拆迁范围,就不要考虑在原地继续经营了。
缓拆,在一定程度上是允许的,给一个月两个月让企业找新的场所也合理,最多半年的时间,越来越多的项目进度不允许给更长的时间。
在当地行业内有名气的企业会主动找主管部门出面给找块地进行置换,他们的积极态度是值得鼓励的,但是这条路也走不通。因为如果企业租赁村集体土地建厂的,政府征收土地同时会对地上物进行货币补偿。不搬迁的,国土部门会发出责令交出土地通知书。如果企业有国有土地使用权的,政府征收房屋同时收回国有土地使用权并给予货币补偿,达不成协议的,做出征收补偿决定书。所以,最终都要落实到补偿上面,并非企业想继续经营就可以的。
二、企业拆迁所面临的问题
(一)拆迁使企业遭受毁灭性打击,不能持续经营
一般拆迁对于很多企业来说都是毁灭性的打击,企业在拆迁后是很难在持续经营的。主要有以下几个原因:
1. 企业很难找到新的经营用地
  拆迁后,企业要重新寻找经营用地,而很多企业的经营厂址都是多年前获得的,随着城镇化的发展和城市的规划,企业经营多年后,已经很难再找到和当年一样的厂址了,或者即便可以找到,但是费用也可能是企业所不能承受的。
2. 拆迁导致很多骨干及员工流失
  企业在拆迁中即便不选择关门而选择异地安置,很多骨干及员工也会因为企业的地点变化而选择离职。人才的流失对于很多企业来说都是致命的打击。就算有的员工愿意留下,但是在企业重新找地方,建厂房开始重新开业的周转期,员工也是需要有满足其利益要求的安置费用的。这对于很多企业来说也是不可承受的负担。
3. 再次创办企业很难获得行政许可性文件及相关审批
  很多企业在当年设立时是地方政府招商引资过来,根据当时的城市发展需要是鼓励引进的企业,获得相应的许可文件及审批是非常容易的。但是拆迁后再重新办理几乎不可能办理下来,企业在当地是不可能重新恢复生产的。
4.  拆迁周期长拖垮企业
  一般政府启动拆迁到拆迁结束往往都会经历漫长的周期,而在这个过程中,企业是不能继续经营的,持续的停产往往会给企业造成不可挽回的损失。很多企业也是在这个过程中彻底倒闭的。比如我的一个客户是一个大规模的搅拌站,从2011年拆迁开始至今已停止经营5年,拆迁人除了书面通知停止营业也不与企业谈拆迁补偿,企业已将工人已全部解散,机械设备基本报废,厂地上停满了商用车,后来一场大雪把房顶压塌。
(二)企业作为承租人时在拆迁时比较被动,权利难保障
2011年国有土地上房屋征收与补偿条例开始实施,该条例中删除了关于承租人权益的条款,使得承租人在面临拆迁时更加被动。因为根据该条例承租人不是征收的项目的主体,所以没有相应的依据该法律维护权利的主体资格。
在实践中,作为承租人的企业只能与土地所有权人达成一致意见,以出租人的名义进行相应的维权。而如果一旦出租人绕过承租企业自行与拆迁方签署了协议,约定的补偿金额比较低的情况下,企业是很难救济的。
(三)企业拆迁补偿范围及标准过低
目前,全国范围内对企业拆迁的补偿范围及标准普遍过低。一般在拆迁中企业所遭受的损失是巨大的,但是补偿一般都是一刀切的比较少的。例如,关于停产停业损失的补偿,通过对全国各地关于停产停业损失的补偿标准的研究,主要有以下几种补偿方式:1.按照经营用房的面积计算;2.按照房屋的总价值一定比例计算;3.按照经营收入、利润等指标确定;4.按照营业年限计算;5.依评估;6.综合算法。并没有统一的补偿标准,在实践中按照上述补偿标准并不能将企业的所有损失涵盖进去。一些企业的无形资产等是无法通过现有的补偿项目进行涵盖的,但是对于企业来说确实是因为拆迁造成的损失。
三、法律应当保护实体企业
(一)企业的困境及选择
在拆迁中,企业有以下几类。第一,经济效益好的企业。第二,经济效益不好的企业,也就是僵尸企业,有的拿着国家的补贴。第三还有一种企业就是为了获取拆迁补偿而设立的。对于第一种企业,企业管理者一般想到的是,到异地重新租场地,只要获得合理补偿,可以重新开始,甚至可以换个行业继续经营。对于第二类企业,本身并不产生效益,但因为长期亏损,更想活得尽可能多的补偿,可以通过拆迁补偿款东山再起,或者另做打算。第三种企业设立的目的就是为了获得更高拆迁补偿。
实践中,后两种企业的数量是及其有限的,因拆迁带来巨大损失的往往是第一类企业。特别是实体行业的企业,因为有厂房、设备、工人和其他无形资产等,一旦遇到拆迁损失巨大。尽管各种企业主在拆迁中的心态不一样,但拆迁带来的压迫感、急迫性是相同的。无论企业自身条件多么优越,在拆迁面前都显得那么弱势。从政策层面来说,拆迁是城市化必须经历的过程,企业只有顺应时代进程,设法争取优异的补偿,只有这样才有可能有资本重新开始。
(二)政府应依法定程序拆迁
国家一直都在呼吁保护民族工业,保护民营企业。但是这种全国范围内的大规模的城市化运动,使很多民族工业,民营企业无法生存,甚至使很多有多年积累的企业倒闭。对实体行业的打击,不仅会带来社会公平正义问题,引发社会不稳定因素。更是对我国经济发展的一种阻碍。
虽然现行的法律还有待完善,但是在实践中我们发现很多现在的拆迁项目连现行的法律都不遵守。程序违法非常常见,比如假借公益项目进行征收搞房地产开发,比如缺乏拆迁的前置性审批手续或手续违法,比如在拆迁中政府为降低补偿采取很多违法手段。这一切都对那些一直在社会生产中起着重要作用的企业造成了非常大的伤害。所以,未来不仅要呼吁政府完善立法,保障各方利益。更要呼吁政府严格遵守现行法律的规定,并身体力行的在案子中监督政府的行为,促进政府的依法行政。
(三)企业要依法维护自身的合法权益
企业在遇到拆迁时,要了解相关的法律规定,和自身的权利。可以参照本公众号中关于企业拆迁的相关文章,做到知自知彼,维护自身的合法权益。
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