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征收中承租人可能面临的诸多损失
北京昊京企业拆迁补偿律师团
随着改革开放,我国城市建设加快,经济发展多元化,城市规模越来越大,投资创业、外来务工人员越来越多地涌入城市,使得国有土地上城市房屋需求加大。近年来,持续上涨的房屋出售价格进一步拉高了房屋租赁需求,城市房屋租赁市场迅猛发展。在国有土地上建设的绝大多数商业经营场所、临街铺面及写字楼都由房屋所有权人出租给各种单位、组织或个人经营使用,其他类型房屋中也有很多用于出租,如厂房、仓库、车库、其他各类场地以及居民的居住用房等等。房屋功能性质也从过去的单一居住和自用在逐步向投资和经营方向转化。承租人已经成为城市经济生活中一个庞大的群体,承租人在房屋征收中可能面临诸多损失。
承租人与出租人签订的租赁合同因国家征收行为的突然介入而无法继续履行,承租人需在征收决定规定的时间内完成搬迁、归还承租房屋,其生产经营势必会受到影响。总结实践中的情况,承租人在房屋征收中可能面临的损失主要有:
一、搬迁损失
所承租的房屋被征收,承租人无法继续使用房屋并需搬迁至他处,因此而产生的损失即是搬迁损失。搬迁损失主要包括:搬迁设备、设施等所产生的拆卸、搬迁运输、安装、调试费等与搬迁具有直接因果关系的费用与损失。
二、装饰装修及添置物的损失
现实中,为了长期使用租赁物并使租赁物发挥出更大价值,承租人经常会对承租的房屋进行装修,对水、电、燃气等设备进行增容,在房屋中增设设施设备等。《中华人民共和国合同法》第 223 条第 1 款亦有规定"承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物",而当所承租的房屋被征收时,承租人无法搬走装修等与房屋形成添附的物品,已投入但尚未完全收回的水、电、燃气等设备都是征收可能给承租人带来的损失。
三、临时安置损失
因所承租的房屋突然被征收,打破原先承租人与出租人的租期约定,要求承租人在征收决定规定的时间内从房屋中搬出,但承租人可能一时无法找到位置、价格等条件都合适的房屋搬入,由此产生的临时过渡租金支出等各方面的成本增加损失即是临时安置损失。
四、停产停业的损失
对于承租人来说,所承租的房屋被征收就意味着其失去了生产经营的场所,必然引发停产停业。而一旦停产停业,承租人的生产经营利润必然会降低,且停产停业期间职工工资、福利费、各种社会保险及公积金还需照常支付,这对于承租人而言即是停产停业的损失。
五、可得利益的损失
可得利益,是指合同在履行以后可以实现和取得的物质与非物质利益,具有未来性、可预见性和一定的实现性。《中华人民共和国合同法》对此亦有规定,合同一方未完全履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,该损失包括合同履行后可以获得的利益。具体到房屋征收中,原租赁合同因征收而无法继续履行,导致承租人丧失了原合同正常履行情况下所期望实现的财产性利益,该种财产性利益损失即是可得利益损失。
六、承担违约责任的损失
承租人在租赁期内,往往基于可信赖利益而与他人签订一定期限与规模的买卖合同或其它服务合同。承租房屋一旦被征收,承租人可能因此无法继续履行原相关合同所约定的义务,从而对他人产生违约行为,而因此导致的承租人对他人承担的违约责任,即是承租人因房屋征收所遭受的又一种损失。
七、其他损失
房屋征收还可能导致非居住房屋承租人企业的职员不愿随迁往新址工作而流失人才、因无法找到其他同样合适的经营场所而倒闭或决定解散,以及由此产生的人员安置费用与生产、经营证照重新办理或变更引发的费用等均是房屋征收中承租人可能面临的损失。
前述第(一)至第(四)项损失,在我国现行征收补偿法规中均有所涉及,只是给予补偿的对象是房屋所有权人;而第(五)至(七)项损失,则是现行征收补偿法规未给予明确补偿的项目,在实践中都是需要承租人通过法律途径积极争取的。
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