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征收中承租人维权的困境
北京昊京企业拆迁补偿律师团
新征收条例将租赁关系彻底剥离出征收关系,留待所有权人与承租人作内部关系处理,而事实上承租人的征收补偿权益又无法忽视,这给实践中如何保护承租人权益带来难题。
一、承租人征收参与难
无论是 1991 年拆迁条例还是 2001 年拆迁条例,承租人都属于补偿主体,自然也享有参与征收程序的权利。但从新征收条例规定内容看,承租人已不再具有被征收人地位以及签订补偿协议资格。此种情况下,承租人不再拥有参与征收程序的法律依据,能否参与到征收过程中完全取决于出租人意愿。在征收补偿分配上,出租人与承租人本就存在利益冲突,让出租人来"摆平"承租人,只会增加双方矛盾,影响征收进程。
二、承租人补偿确认难
依据新征收条例,房屋所有权人是唯一合法的被征收人与签订协议人。基于此,征收部门在签订征收补偿协议时,就征收补偿的数额、范围以及发放形式也只与房屋所有权人一个主体进行协商、确定,最终的补偿款也只支付给房屋所有权人。在上述过程中,承租人不参与、不知情,当然也无法获知征收补偿款中有多少是涉及自己的份额,更无法了解中间是否存在不合理之处。现实操作中,征收补偿款的发放也相对混乱。即使双方就补偿款分割起诉至法院,法官也是一头雾水。
三、承租人权益救济难
无救济即无权利。没有救济程序的保障,承租人的征收补偿权只是一句空谈。新征收条例将租赁关系完全剥离征收关系,将所有权人与承租人的关系作为内部关系进行处理似乎合情合理。但目前的情况并不尽如人意。从承租人角度,在补偿协议尚未签订的情况下,自己应得的征收补偿根本无从确定,也无法向法院主张分割征收补偿款。若依照普通租赁案子处理,对承租人来说明显不利。若待房屋所有人签订征收补偿协议后再行主张补偿款,此时承租人已搬离房屋,甚至该房屋已经拆掉,难以完全举证证明自己应有份额。承租人更难以知道或举证房屋所有人在签订征收补偿协议过程中,是否存在故意侵权的行为。
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